Foto: Anggota Komisi VI DPR RI dari Fraksi Partai Golkar Dapil Bali Gde Sumarjaya Linggih yang akrab disapa Demer.
Jakarta, KabarBaliSatu
Anggota Komisi VI DPR RI dari Fraksi Partai Golkar Dapil Bali Gde Sumarjaya Linggih yang akrab disapa Demer mendorong PT Kereta Api Indonesia (KAI) untuk lebih agresif mengembangkan dan mengintegrasikan bisnis properti dengan sektor transportasi perkeretaapian.
Menurutnya, potensi pendapatan PT KAI tidak hanya berasal dari layanan kereta api, tetapi juga dari pemanfaatan aset lahan dan kawasan strategis yang dimiliki perusahaan di berbagai daerah.
Pernyataan tersebut disampaikan Demer saat menghadiri Rapat Dengar Pendapat (RDP) Komisi VI DPR RI bersama Direktur Utama PT Kereta Api Indonesia (Persero) dan Direktur Utama PT Industri Kereta Api (Persero), Rabu (3/6/2026). Rapat membahas evaluasi kinerja korporasi tahun 2025, rencana kerja dan roadmap korporasi tahun 2026, strategi kolaborasi PT KAI dan PT INKA, serta sejumlah agenda lainnya.
Dalam forum tersebut, Demer menilai PT KAI masih memiliki ruang pertumbuhan yang sangat besar melalui pengembangan bisnis berbasis properti di sekitar stasiun maupun kawasan yang terhubung dengan jaringan kereta api.
“Yang kedua, saya melihat kereta api ini masih banyak sekali bisa dikembangkan. Kalau sekarang Danantara berusaha melakukan switching terhadap perusahaan-perusahaan yang tidak terkait dengan bisnis intinya, saya justru melihat di KAI ini berbeda. Justru yang menjadi daging sebenarnya dari perusahaan Bapak adalah bisnis propertinya,” ujar Demer.
Pernyataan tersebut didukung oleh besarnya aset yang dimiliki PT KAI. Saat ini perusahaan mengelola sekitar 327,8 juta meter persegi lahan yang tersebar di berbagai wilayah Indonesia. Aset tersebut mencakup kawasan strategis di pusat kota, area stasiun, hingga koridor transportasi yang memiliki nilai ekonomi tinggi dan berpotensi dikembangkan menjadi kawasan komersial maupun hunian terpadu.
Menurut Demer, nilai ekonomi terbesar dalam bisnis transportasi modern tidak hanya berasal dari operasional angkutan, melainkan dari pengembangan kawasan yang tumbuh di sekitar infrastruktur transportasi tersebut. Karena itu, PT KAI perlu melihat aset lahan dan kawasan di sekitar jalur kereta sebagai sumber pertumbuhan baru perusahaan.
Demer mengungkapkan bahwa pandangan tersebut juga pernah ia sampaikan dalam rapat sebelumnya di Bandung. Ia menilai setiap pembangunan stasiun maupun jalur kereta baru secara otomatis menciptakan kenaikan nilai ekonomi yang sangat besar di kawasan sekitarnya.
“Bayangkan kalau sekarang, seandainya di setiap keluaran atau kawasan strategis yang dimiliki PT KAI dikembangkan menjadi kawasan properti. Sebelum ada akses kereta api mungkin nilai lahannya biasa saja, tetapi setelah ada stasiun dan konektivitas transportasi, nilainya bisa melonjak berkali-kali lipat. Di situlah sebenarnya nilai ekonominya,” kata Demer yang Ketua DPD Partai Golkar Bali itu.
Politisi senior Golkar itu mencontohkan kawasan Tegalluar di Jawa Barat yang mengalami perubahan signifikan setelah hadirnya infrastruktur perkeretaapian. Menurutnya, PT KAI perlu mempelajari bagaimana kenaikan nilai lahan dan aktivitas ekonomi yang terjadi di sekitar kawasan tersebut dapat dimanfaatkan sebagai sumber pendapatan perusahaan.
“Coba pelajari kawasan Tegalluar. Berapa harga tanahnya sebelum ada kereta api dan setelah ada stasiun. Hampir semua infrastruktur transportasi menciptakan nilai ekonomi baru di sekitarnya. Ini yang harus dimanfaatkan,” tegas wakil rakyat berlatar belakang pengusaha sukses dan mantan Ketua Umum Kadin Bali itu.
Demer juga menyoroti pentingnya integrasi antara bisnis transportasi dan bisnis properti. Menurutnya, selama ini kenaikan nilai ekonomi yang tercipta akibat pembangunan infrastruktur sering kali lebih banyak dinikmati oleh pihak luar dibandingkan operator transportasi yang membangun infrastrukturnya.
“Itu yang saya sangat sayangkan. Tidak mungkin bisnis properti itu tidak terintegrasi dengan bisnis kereta api. Kalau integrasi itu dilakukan, keuntungan yang diperoleh bisa sangat besar. Jangan sampai orang luar yang menikmati hasil yang nilainya bisa naik sampai 20 kali lipat setelah ada kereta api,” ujarnya.
Ia bahkan memperkirakan kontribusi sektor properti dapat menjadi sumber pendapatan yang sangat signifikan bagi PT KAI apabila dikelola secara terencana dan terintegrasi.
“Mungkin kalau diintegrasikan dengan baik, keuntungan dari bisnis properti itu bisa menyumbang sebagian besar pendapatan perusahaan. Bahkan potensinya bisa mencapai puluhan triliun rupiah. Ini yang harus benar-benar diperhatikan,” kata wakil rakyat yang sudah lima periode mengabdi di DPR RI memperjuangkan kepentingan Bali itu.
Pandangan tersebut sejalan dengan strategi bisnis PT KAI yang dalam beberapa tahun terakhir mulai memperkuat konsep Transit Oriented Development (TOD). Melalui pengembangan kawasan berbasis transportasi, perusahaan berupaya mengoptimalkan aset lahan yang dimiliki sekaligus meningkatkan pendapatan di luar sektor angkutan atau non-fare box revenue.
Bahkan, potensi pengembangan lahan KAI disebut mampu mendukung pembangunan lebih dari 131 ribu unit hunian di kawasan perkotaan yang terintegrasi dengan transportasi massal.
Potensi bisnis properti KAI juga mulai terlihat dari kinerja anak usahanya. Pada Semester I Tahun 2025, PT KAI Properti membukukan pendapatan usaha sebesar Rp738,7 miliar, meningkat 30,79 persen dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya.
Sementara laba usaha tercatat mencapai Rp22,9 miliar, tumbuh 45,05 persen secara tahunan. Kinerja tersebut didorong oleh pengembangan kawasan stasiun, pembangunan properti komersial, hotel, serta optimalisasi aset perusahaan.
Selain itu, PT KAI terus memperkuat legalitas asetnya. Sepanjang tahun 2024, perusahaan berhasil menyertifikasi aset tanah seluas 12,98 juta meter persegi dengan nilai mencapai Rp6,09 triliun. Langkah ini dinilai penting untuk memastikan aset-aset strategis perusahaan dapat dimanfaatkan secara maksimal sebagai modal pengembangan bisnis jangka panjang.
Menurut Demer, model bisnis berbasis properti yang terintegrasi dengan transportasi telah terbukti berhasil di berbagai negara. Operator transportasi tidak hanya mengandalkan pendapatan dari tiket atau jasa angkutan, tetapi juga memperoleh keuntungan besar dari pengembangan kawasan komersial, pusat bisnis, hunian, hingga kawasan terpadu yang tumbuh di sekitar infrastruktur transportasi.
“Airport juga begitu. Kalau hanya bicara runway dan aktivitas penerbangannya, keuntungan yang diperoleh terbatas. Yang menjadi dagingnya justru aerocity-nya, kawasan bisnis dan propertinya. Itu yang kemudian mensubsidi bisnis utamanya,” jelasnya.
Demer menilai konsep serupa dapat diterapkan melalui pengembangan kawasan berbasis transportasi atau Transit Oriented Development (TOD) yang terintegrasi dengan jaringan PT KAI. Dengan cara tersebut, setiap pembangunan stasiun baru tidak hanya berfungsi sebagai simpul transportasi, tetapi juga menjadi pusat pertumbuhan ekonomi baru.
“Nah, integrasi ini harus benar-benar dijalankan. Jangan sampai pihak luar yang menikmati kenaikan nilainya. Kalau ini bisa dilakukan, pengembangan jaringan kereta api ke kota-kota lain akan jauh lebih mudah karena ada sumber pendanaan yang kuat dari bisnis properti,” ujarnya.
Ia menambahkan, pengembangan jalur baru menuju berbagai daerah seperti Bandung, Surabaya, dan kota-kota lainnya akan semakin mudah direalisasikan apabila PT KAI mampu memaksimalkan nilai ekonomi dari kawasan yang terhubung dengan jaringan perkeretaapian.
“Kalau ini bisa dilakukan, tambahan pengembangan jaringan ke berbagai daerah akan lebih mudah. Kuncinya adalah bagaimana setiap titik keluar-masuk dan kawasan yang berkembang karena kehadiran kereta api juga dikuasai dan menjadi bagian dari bisnis perusahaan,” pungkas Demer.
Menurut Demer, dengan aset mencapai ratusan juta meter persegi, lokasi yang strategis, serta dukungan infrastruktur yang terus berkembang, PT KAI memiliki peluang besar menjadikan sektor properti sebagai mesin pertumbuhan baru perusahaan. Integrasi antara transportasi dan properti diyakini tidak hanya meningkatkan pendapatan dan keuntungan korporasi, tetapi juga memperkuat kemampuan PT KAI dalam membiayai ekspansi layanan perkeretaapian nasional secara berkelanjutan. (kbs)